老舊小區(qū)改造最優(yōu)解——EPC建造統(tǒng)籌模式

2020-10-23 綠維文旅 標簽：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，2000年前建設的老舊小區(qū)失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全，改造難度大，從前期的小區(qū)現狀及居民意愿摸底調研，到專項改造規(guī)劃和設計，再到采購、選材、工程施工，考慮到減少變更次數、項目成本及工期，綠維文旅認為，運用EPC建造統(tǒng)籌模式，能快速形成改造項目建造一體化、專業(yè)化、效率化、經濟化的落地。

綠維文旅十余年來服務過多個老舊工業(yè)廠區(qū)、廠房、歷史街區(qū)、新農村的改造，積累了豐富的經驗，近期還中標了河南省焦作市中站區(qū)老舊小區(qū)、解放區(qū)老舊小區(qū)的改造提質項目技術咨詢服務項目。

01、政策解讀——明確要求和內容

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義。

國務院辦公廳于2020年7月份出臺了《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確了改造對象、改造時間、改造內容、改造路徑等內容。

改造對象

哪些要改？

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

改造時間

什么時間改？

2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

改造內容

改什么？

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。基礎類主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。

改造路徑

錢從哪來？

《意見》中明確，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，即合理落實居民出資責任；加大政府支持力度；持續(xù)提升金融服務力度和質效；推動社會力量參與；落實稅費減免政策。

02、改造價值——惠民生、推基建、促發(fā)展

1、老舊小區(qū)改造惠民生增福祉

住有所居是人民美好生活的重要基石，老舊小區(qū)改造本質上是一項惠民工程。

一方面老舊小區(qū)的最大特點就是“房齡大”，大多建于上世紀八九十年代，房子本身已有一定質量問題，加上配套設施陳舊老化，可能稍有不慎就會引發(fā)停電、漏水、火災等安全隱患問題，通過修整、改造可以改善居住條件。

另一方面，老舊小區(qū)的公共服務配套設施不完善，通過完善類、提升類內容改造，可完善周邊適老設施、加設電梯、電動車充電設施的建設，有空間條件的，還可以增加體育健身設施、便民市場設施及幼兒園等教育設施，改造后，小區(qū)居住設施便利性方面將大大改善和提升，大大改善了人們的生活質量，增強居民獲得感、幸福感、安全感。

2、老舊小區(qū)改造撬動城市新價值

老舊小區(qū)改造是一項推動城市更新的系統(tǒng)工程。在今年整體經濟受疫情影響的情況下，老舊小區(qū)改造對于拉動投資促進經濟增長有重大的經濟和社會意義。首先，這是舊改小區(qū)內部市政基礎設施升級改造的機會，與相關管線設施設備的專業(yè)經營單位一起，拉動基礎建設投資，促進小區(qū)及街區(qū)城市基礎設施的集約整合和優(yōu)化更新。其次，舊改小區(qū)往往位于位于城鎮(zhèn)核心位置，土地價值高，通過改造能進一步挖掘商業(yè)空間和價值，價值的釋放既能反哺改造資金，又能提升片區(qū)的土地價值。

老舊小區(qū)改造也是一項重大社會治理工程。首先，舊改工程涉及的外立面、門面改造，在提升小老舊小區(qū)形象的同時，還促進了街區(qū)風貌的提升，大大提升片區(qū)及城市的土地價值和租金收入。其次，老舊小區(qū)區(qū)域內往往存在著歷史街區(qū)，改造工程也要兼顧生活區(qū)和歷史街區(qū)的互動，通過落實歷史建筑保護修繕，保護歷史文化街區(qū)，同時可與旅游相結合，打造民宿、咖啡廳、書吧等新型消費業(yè)態(tài)，展現片區(qū)及城市特色，延續(xù)歷史文脈，通過老舊小區(qū)改造與周邊的聯動，能提升片區(qū)新價值。

3、老舊小區(qū)改造推進智慧城市建設

此次老舊小區(qū)改造拉動有效基建投資的同時，推動智慧社區(qū)及智慧城市發(fā)展。眾多老舊小區(qū)存在無安防系統(tǒng)或設備老化、故障等問題，滋生了不少上門推銷、詐騙等現象，隨著人工智能、物聯網等技術的逐步成熟，各地區(qū)都在探索智慧社區(qū)建設，而老舊小區(qū)的維護和管理機制缺乏，與新社區(qū)呈現完全不同的管理機制。

因此老舊小區(qū)改造過程中除了基礎類和改善類改造外，有條件的還要完成公共服務設施配套建設及其智慧化改造，尤其是識別人臉、人形、車輛等信息安防技術的應用，需要協同當地物業(yè)、街道、公安、應急等多方形成合力，從而推動智慧社區(qū)建設、促進5G技術與居住區(qū)建設的融合，在智慧城市發(fā)展中發(fā)揮基礎性作用，成為推進智慧城市建設的重要抓手。

03、怎么做——用EPC模式整體打包實施

1、老舊小區(qū)改造工程繁瑣，同時涉及多方協調

老舊小區(qū)的改造不同于傳統(tǒng)的工程，無論是調查、設計還是工程施工都很繁瑣，改造中涉及造價、采購、選材、產品等多方面問題，需要不斷的調整和更新。同時，需要協同社區(qū)居委會、產權單位、物業(yè)服務企業(yè)、管線運營單位等多部門。

2、EPC建造總包模式能整體統(tǒng)籌快速推動改造落地

綠維文旅認為，EPC建造統(tǒng)籌模式下，承包商對設計、采購和施工進行總承包，項目初期能解決設計繁瑣的問題，同時能避免設計、采購、施工的矛盾，減少設計變更、項目成本，縮短工期，快速形成老舊小區(qū)改造項目建造一體化、專業(yè)化、效率化、經濟化的建造運營落地能力。

04、綠維案例——基于EPC建造模式的實踐經驗

新疆鄯善縣蒲昌村新農村建設改造項目

2007年底，綠維文旅受新疆吐魯番地區(qū)鄯善縣縣委、縣政府的邀請，承接了鄯善縣蒲昌村新農村建設的改造工程。蒲昌村改造工程是鄯善縣城市改造的一部分，是新農村建設的主要項目，也是鄯善縣旅游開發(fā)和建設的重點工程，綠維文旅負責整個項目的方案設計及后期的施工監(jiān)理工作。

蒲昌村位于城市郊區(qū)北部，緊鄰AAAA級旅游景區(qū)庫木塔格沙漠，是城市、景區(qū)、鄉(xiāng)村的交匯節(jié)點。

綠維文旅打造此項目的獨特之處在于：

1、用獨特的地域性語言展示城市的歷史淵源和人文景觀----打造“樓蘭古村”；

2、用原生態(tài)的建造手法塑造獨一無二的城市形象和旅游品牌----建設“生土村落”；

3、用真心為農的設計理念詮釋新農村建設的精髓----民俗街區(qū)與民俗客棧；

4、用多樣化的生活情景體現城市的活力和生命的傳承——樓蘭風情休閑商業(yè)街區(qū)，使游客融入當地生活區(qū)。

實景照

改造效果：本設計方案得到委托方的高度認可，改造工程完工后，多家電視臺進行報道，多部電視劇和紀錄片進場拍攝，“中亞影視基地”也正式揭牌，這里成為了一個影視拍攝基地。樓蘭風情街區(qū)也深深吸引了游客，成為極具旅游價值的商業(yè)步行街。

于是，一個旅游帶動的新農村，活脫脫跳了起來，改造后的蒲昌村，成為了以旅游帶動新農村建設的典范。

臨夏八坊十三巷古城改造典范

臨夏八坊十三巷是典型的回族聚居區(qū)和老城保護區(qū)，因其臨夏回族世代生活的區(qū)域，周邊有眾多回族文化遺跡：清真寺、拱北、大拱北、蝴蝶樓、東公館等。為推動臨夏市特色文化產業(yè)的發(fā)展，打造國家級各民族共同團結奮斗和共同繁榮發(fā)展示范區(qū)，綠維文旅團隊應邀承接了《甘肅臨夏八坊十三巷古街民居文化專項策劃及修建性詳細規(guī)劃》，并于2013年2月收到評審專家委員會的一致好評，隨后，臨夏市住房和城鄉(xiāng)建設局又委托我院承擔了《臨夏八坊十三巷古街民居保護與改造一期市政工程設計》，對街巷的重要節(jié)點和重點民居進行景觀建筑設計。