四、四季運營問題

如何實現(xiàn)四季運營是旅游發(fā)展中一個最有價值的題目。山東旺季，避暑已經(jīng)達到很好的效果，人滿為患。春、秋兩季其實一點不冷，但旅游本身沒能形成規(guī)模，而冬季問題則更大。因此，我重點談一下冬季旅游的解決方案。

我們認為溫室、冰雪嘉年華、溫泉與水療，以及廟會與民俗年慶是四大冬季解決方案。如果能有效拉動冬季旅游上一個臺階，那整個旅游運營回報的效益會大幅度提升，旅游投資的能力和由此投資形成的價值也將會大幅提升。

1.溫室

溫室已經(jīng)逐漸由單一的農(nóng)業(yè)種植功能，發(fā)展成為以溫室設(shè)施為載體，以恒溫環(huán)境為賣點，以全時休閑度假為理念，集合生態(tài)觀光、休閑娛樂、旅游度假、科普教育、農(nóng)業(yè)種植等為一體的綜合性智能溫室，成為引爆冬季旅游的一個新的引擎。新加坡濱海灣花園里的云霧林和花穹，是做的比較極致的一個溫室項目。云霧林是一個完全生態(tài)的鋼結(jié)構(gòu)主體，通過懸空的棧橋構(gòu)筑了一個在云霧中間穿梭的阿凡達式的生態(tài)環(huán)境，里邊還運作了一個4D影院和一個飛行影院。這些現(xiàn)代化的手法與溫室結(jié)合，不僅可以做兒童樂園，還可以做采摘，做觀光，做生態(tài)新天地或人工生態(tài)的模式。

2.冰雪嘉年華

依托冰雪資源，秉承狂歡精神，開發(fā)的冰雪旅游產(chǎn)品是冬季旅游的主體。最近，河北通過冬奧會實現(xiàn)了從冰雪旅游到大型冰雪體育到奧運城市的一個升級，獲得了非常好的突破。對于張家口，我們在2012年做旅游發(fā)展規(guī)劃時就非常明確地提出打造奧運城市的目標(biāo)，僅僅是滑雪不足以帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，奧運經(jīng)濟用冬奧會的概念把滑雪轉(zhuǎn)化為滑雪節(jié)慶轉(zhuǎn)化為滑雪生活方式，帶動整個城市的奧運化。另外，冰上游樂項目、雪上游樂項目、節(jié)慶型體育冰雪旅游產(chǎn)品、冰雪主題營地等冰雪嘉年華活動和項目，隨著造雪機等機械成本的大幅度降低，變得越來越普遍。而山東，冰雪這塊做的文章是非常不足的。

3.溫泉與水療

溫泉水療是最主要的一種冬季解決方案，可謂是“印鈔機”。山東有很多溫泉，但是在特色化、規(guī)?；蠜]有突破。溫泉一定要結(jié)合文化，結(jié)合水療，利用溫泉來延伸養(yǎng)生、養(yǎng)療發(fā)展和度假發(fā)展，未來發(fā)展空間非常巨大。

4.廟會與民俗年節(jié)

廟會是以激發(fā)本地人為主，結(jié)合外地游客的一種民俗休閑方式。這種休閑方式在冬季具有非常好的拉動作用和會展節(jié)慶價值。北京的廟會做的最好，每年的春節(jié)廟會，就能吸引幾千萬上億的人參加。持續(xù)一個月之久的地壇廟會，一千多個商鋪，1千多個攤位，整個地壇公園80%的收入就來自這里。

五、度假地產(chǎn)問題

度假地產(chǎn)存在一個很大的問題，由于沒有度假服務(wù)，真正的旅游運營沒有實現(xiàn)，這也是山東旅游地產(chǎn)最核心的問題。因此，以度假服務(wù)為核心，通過會員社區(qū)模式來構(gòu)建未來度假發(fā)展的邏輯和市場結(jié)構(gòu)，是我們經(jīng)過兩年多的研究得出的一個核心結(jié)論。

1、度假服務(wù)與會員社群模式

（1）家園創(chuàng)建

度假是一種服務(wù)，是精神家園的創(chuàng)建，是人們生活的第二家園。特別要提到，我們希望山東不僅僅是東方文化的家園，還希望它成為度假的家園，成為第二家園。

（2）功能創(chuàng)建

這些年來旅游之所以高速發(fā)展，除了旅游本身的發(fā)展以外，非常重要的一個原因就是旅游地產(chǎn)成為了盈利的核心。如果沒有旅游地產(chǎn)的盈利，旅游本身是非常困難的。旅游在2012年以前，經(jīng)歷了地產(chǎn)快速回報支持下的發(fā)展，2012年以后經(jīng)歷了地產(chǎn)停滯以后的困難期，2014年開始進入了旅游本身比較具有回報能力的恢復(fù)期和發(fā)展期。因此，度假這一第二家園的創(chuàng)建，不能僅僅靠文化概念，而應(yīng)該靠服務(wù)。在功能構(gòu)建方面，應(yīng)包括物業(yè)，回報結(jié)構(gòu)，以及旅游本身的要素結(jié)構(gòu)所形成的旅游服務(wù)。

（3）盈利創(chuàng)建

很多度假區(qū)項目，上來就做星級酒店、大型會展中心，這是一種誤區(qū)。實際上，度假服務(wù)不一定要高大上，可以是很簡潔的酒店，可以是特色的公寓式的度假居住，可以是親子的小型游樂。我們將這些稱為盈利創(chuàng)建空間。

（4）市場細分

中年人的度假需求我稱之為放松與交友相結(jié)合；老年人的需求我認為是度假型養(yǎng)老，或者是養(yǎng)老型度假；對親子來說，現(xiàn)在已經(jīng)成為旅游中間最重要的一道引擎線。這三個需求各有不同，又相互整合、相互帶動。

（5）G.O模式

G.O（Gentle Organizer）,親善的組織者，我把它叫做“達人+公關(guān)”，是度假生活的靈魂人物。實際上，中國人還沒有學(xué)會如何好好的度假，對騎馬、揚帆等很多娛樂活動，并不是那么熟練。這種達人加上很善于公關(guān)的小青年的G.O模式，起源于地中海俱樂部，對于我國度假結(jié)構(gòu)的構(gòu)建具有重大的意義。

2、加快房地產(chǎn)去化，回歸度假地產(chǎn)本質(zhì)

為什么一定要談地產(chǎn)？原因非常簡單，土地開發(fā)、土地升級、房產(chǎn)快速去化仍然是大規(guī)模旅游開發(fā)最重要的支撐。沒有土地，沒有資本，沒有快速回報結(jié)構(gòu)，

僅僅依靠旅游項目的服務(wù)回報，旅游的發(fā)展速率會非常慢。所以在政府主導(dǎo)下的大型項目比如區(qū)域旅游開發(fā)、區(qū)域度假開發(fā)以及城市開發(fā)的結(jié)構(gòu)中，仍然要結(jié)合土地開發(fā)、地產(chǎn)開發(fā)、金融和養(yǎng)老等，形成金融、度假、地產(chǎn)、養(yǎng)老的一體化結(jié)構(gòu)。這種運營才適合大眾度假時代、區(qū)域整合開發(fā)的架構(gòu)。

如何加速地產(chǎn)去化？度假地產(chǎn)的核心問題是不可能長期使用，一個人不可能一生只到一個地方度假，也不可能長期在那里度假，經(jīng)營收益很低。因此我們提出了房地產(chǎn)去化的方案：第一是酒店化經(jīng)營。只有經(jīng)營的地產(chǎn)才有未來，不經(jīng)營的純住宅型地產(chǎn)、私家型地產(chǎn)在未來的度假地產(chǎn)中所占的比例不會超過20%，而經(jīng)營型地產(chǎn)是可經(jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化、持續(xù)化發(fā)展的結(jié)構(gòu)，和旅游業(yè)緊密相關(guān)。第二是產(chǎn)權(quán)分割。將一份度假地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分成若干份，多人共享。第三是時權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。由此在分時、分權(quán)模式下，有效形成會員制的互動結(jié)構(gòu)，通過更多人的分享、共享、交換，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的去化。最后，要結(jié)合某些服務(wù)來進行運作。綠維創(chuàng)景目前在運作一個叫分權(quán)寶的運營平臺，我們希望在山東能找到一些機會，來實現(xiàn)這樣一種好的創(chuàng)新發(fā)展模式。

概括起來，以人為本，回歸游客，從好客山東到我的度假家園，這是我希望能夠有效灌輸?shù)缴綎|的一種模式。度假家園包括養(yǎng)心的度假家園和養(yǎng)生的度假家園。養(yǎng)心是文化的養(yǎng)心，特別是我們做仙境海岸中間所涉及到的道家文化，不僅是一種道德文化，還是一種追求生命本體價值的文化。養(yǎng)生的度假家園，體現(xiàn)的是山東獨特的生態(tài)價值。

六、文化體驗化問題

如何有效實現(xiàn)文化的體驗化，如何把高大上的文化轉(zhuǎn)化成直接的推動力、強有力的旅游手段和產(chǎn)品價值，這是山東現(xiàn)在面臨的一個非常重要的問題。

我認為山東提出的十大文化旅游目的地品牌非常好，關(guān)鍵是文化如何落地？我認為情境化、參與化、體驗化、互動化、游樂化、娛樂化、移動互聯(lián)化、社群化，這八化是實現(xiàn)文化落地，使文化有效形成既有價值，實現(xiàn)“好看、好玩、好賺錢”一系列目標(biāo)的手法。如何好看、好玩、好賺錢，有很多具體的方法。包括穿越化的一些手法、意境制造的手法，以及用增強現(xiàn)實來實現(xiàn)人機互動的手法等等。

最后，概括起來，山東十三五期間的旅游如何有效的形成發(fā)展，最核心是要用改革的理念和創(chuàng)新的精神來推動，要與微觀市場相關(guān)聯(lián)的投資發(fā)展和市場經(jīng)營的可持續(xù)性模式相結(jié)合。宏觀架構(gòu)上，從行業(yè)到產(chǎn)業(yè)鏈，到泛旅游的多產(chǎn)業(yè)結(jié)合，再到旅游引導(dǎo)的城市化和旅游的綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)，把旅游置身于一個更加廣闊的框架結(jié)構(gòu)中，同時又要把握住旅游最核心的要素。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化 林峰 查看更多