從“旅游綜合體”本質(zhì)看其規(guī)劃咨詢的關(guān)鍵（上篇）

2019-01-24 綠維創(chuàng)景：羅紅寶、林峰 標(biāo)簽：旅游綜合體

縱觀近年來土地綜合開發(fā)領(lǐng)域的形勢，不難發(fā)現(xiàn)：旅游綜合體，已經(jīng)成為當(dāng)前政府機(jī)構(gòu)引導(dǎo)區(qū)域開發(fā)、旅游集團(tuán)進(jìn)行旅游開發(fā)、地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，這一趨勢，在未來五年甚至更長一段時期內(nèi)必將繼續(xù)存在，這是中國旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方向、中國地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新的方向和政府引導(dǎo)區(qū)域升級的方向。

其關(guān)鍵原因有二：其一是休閑時代到來與經(jīng)濟(jì)能力的提高使得市場休閑需求模式從單一觀光向多元休閑轉(zhuǎn)變；其二是旅游休閑具有強(qiáng)大的地氣提升、產(chǎn)業(yè)融合與區(qū)域帶動作用最終促進(jìn)區(qū)域大發(fā)展。由此，為更好地順應(yīng)市場的需求、創(chuàng)造更大的綜合效益，政府機(jī)構(gòu)、旅游集團(tuán)和地產(chǎn)企業(yè)，在區(qū)域土地綜合開發(fā)項(xiàng)目上，都越來越多地指向了“旅游綜合體”這一全新模式。

而由于旅游綜合體的開發(fā)運(yùn)作相對復(fù)雜，既不同于純粹的旅游景區(qū)，也不同于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，因此其規(guī)劃咨詢也有著自身的特殊性。在“讓旅游綜合體成為旅游綜合改革戰(zhàn)略抓手”一文的基礎(chǔ)上，本文從旅游綜合體的實(shí)質(zhì)出發(fā)，梳理出旅游綜合體規(guī)劃咨詢的階段與關(guān)鍵，供政府相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)參考。

一、“旅游綜合體”發(fā)展模式的本質(zhì)解讀

要搞好旅游綜合體的規(guī)劃咨詢，首先必須認(rèn)清其本質(zhì)，主要從政府機(jī)構(gòu)、旅游集團(tuán)和地產(chǎn)企業(yè)三大角度，分別解讀旅游綜合體模式的本質(zhì)。

（一）政府機(jī)構(gòu)角度：旅游綜合體是區(qū)域綜合升級的引擎

從政府機(jī)構(gòu)的角度來說，企業(yè)若是利用區(qū)域土地進(jìn)行傳統(tǒng)住宅開發(fā)或單一的景區(qū)開發(fā)，不再受到歡迎，因其對區(qū)域發(fā)展的帶動作用非常有限。而旅游綜合體則不同，一個成功的旅游綜合體，將對區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動、居住水平升級、社會就業(yè)拉動、整體形象提升、文化影響突破、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌推進(jìn)等諸多方面，產(chǎn)生極大的綜合作用。旅游綜合體，實(shí)際上已成為帶動區(qū)域綜合升級的最好引擎之一。

（二）旅游集團(tuán)角度：旅游綜合體是旅游投資模式的新路

從旅游集團(tuán)的角度來說，單一的旅游開發(fā)一般都是長線回收結(jié)構(gòu)。而在旅游綜合體的構(gòu)架下，旅游地產(chǎn)成為旅游開發(fā)的短線巨大效益，為旅游項(xiàng)目的持續(xù)長線健康發(fā)展提供了資金保障，最終獲得了一種良性的升級版旅游投資模式――以地產(chǎn)為核心收益支撐的區(qū)域旅游綜合開發(fā)模式，如華僑城、黃山元一大觀等。

（三）地產(chǎn)企業(yè)角度：旅游綜合體是地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)的方向

從地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，絕大多數(shù)企業(yè)在旅游綜合體的構(gòu)架下，依靠旅游的開發(fā)，來催熟土地并促其升值，通過地產(chǎn)的開發(fā)獲取土地增值的巨大效益（部分企業(yè)通過項(xiàng)目的操作形成對旅游經(jīng)營的熟悉及相應(yīng)的隊(duì)伍或運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)向旅游領(lǐng)域拓展的目標(biāo)），最終形成了從“傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)商”的轉(zhuǎn)變，其模式是以旅游為土地升值手段的區(qū)域地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，如恒大集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等。

由此可見，不論是旅游集團(tuán)以地產(chǎn)為核心收益支撐的區(qū)域旅游綜合開發(fā)模式，還是地產(chǎn)企業(yè)以旅游為土地升值手段的區(qū)域地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，其實(shí)質(zhì)都是“旅游綜合體”的模式――以旅游休閑為基礎(chǔ)導(dǎo)向、旅游地產(chǎn)為收益核心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式，其最終將發(fā)展成為帶動區(qū)域綜合升級的強(qiáng)大引擎。