日前，由萬科建設的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項目舉行開工儀式。按照BOT的建設（Build）、經營（Operate）、移交（Transfer）模式，萬科將出資約8億元建設前海企業(yè)公館并在8年后移交給前海管理局，而萬科則通過8年的運營來回收項目投資。

萬科將出資約8億元建設前海企業(yè)公館，為未來的入園企業(yè)提供超甲級寫字樓的辦公條件。

日前，由萬科建設的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項目舉行開工儀式。按照BOT的建設（Build）、經營（Operate）、移交（Transfer）模式，萬科將出資約8億元建設前海企業(yè)公館并在8年后移交給前海管理局，而萬科則通過8年的運營來回收項目投資。

這是暨前海3塊土地以超過200億元的價格拍出后，萬科得以通過BOT的方式進入前海。另外值得注意的是，就在萬科BOT項目企業(yè)公館開工前的一天，萬科以54億元獲得南山留仙洞三地塊，這也是萬科首次在深圳獲得產業(yè)辦公用地。萬科總裁郁亮在開工儀式上表示，萬科要從單純的住宅發(fā)展商變?yōu)橐粋€城市的配套服務商，而前海企業(yè)公館項目就是萬科戰(zhàn)略轉型第一個落地的項目。

此外，盡管萬科方面稱參與前海BOT項目更多是出于公益性質，但聯(lián)系深圳此前幾次BOT項目的案例，業(yè)內人士認為，萬科此舉仍是意圖在前海拿地，其或通過參與BOT項目為自己日后拿地積累更多的資源和經驗。

代建企業(yè)公館獲益空間有限

按照公布的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項目的招商結果，萬科中選為企業(yè)公館的投資人。按照此前的公告，企業(yè)公館項目預計總投資為8億元，2014年6月底竣工，由萬科建設并運營8年后移交給前海管理局。

根據相關資料，前海企業(yè)公館項目占地約9萬平方米，建筑面積約4萬平方米，由約28000平方米的40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設施以及一座約12000平方米的定位為前海會展交易中心的公建組成。

據前海管理局招商聯(lián)絡處負責人介紹，目前來前海注冊的企業(yè)越來越多，平均每天達10家左右。而截至目前，前海批復入區(qū)企業(yè)已達1500多家，但由于前海合作區(qū)基礎設施建設正在展開，并沒有寫字樓提供給入駐企業(yè)使用。該負責人指出，雖然目前前海首批土地已出讓，但建設周期需3至5年，預計到2015年前海合作區(qū)的桂灣片區(qū)和荔灣片區(qū)會實現較為整體的改觀。

而企業(yè)公館的建設正是為了快速形成凝聚前海核心競爭力的磁性載體，盡快“見形象、聚人氣、出效益”。前海管理局透露，打造的這一企業(yè)公館，實質屬于臨時企業(yè)綜合辦公區(qū)的性質。該負責人介紹，為滿足企業(yè)進駐前海合作區(qū)辦公的迫切需求，前海管理局借鑒美國硅谷經驗，采取BOT等模式，啟動企業(yè)公館、交易大廳、會議中心及臨時生態(tài)公園的建設，打造未來前海工作方式和生活方式的“體驗區(qū)”。

據介紹，前海企業(yè)公館可用于企業(yè)辦公的低密度建筑僅有40余棟，每棟約500平方米至1500平方米不等。前海企業(yè)公館將為未來的入園企業(yè)提供超甲級寫字樓的辦公條件。而作為前海未來工作生活模式的示范區(qū)，企業(yè)公館將優(yōu)先為符合前海產業(yè)準入目錄的企業(yè)提供入園辦公和企業(yè)形象展示空間。據了解，企業(yè)進駐前海合作區(qū)辦公，大多出于前海戰(zhàn)略布局考慮，希望搶占前海政策優(yōu)惠先機，并突出展示企業(yè)形象，打造與前海零距離的商務優(yōu)勢。

萬科方面也透露，目前已確定有多家知名港資銀行、保險等金融企業(yè)以及電商、通迅等現代服務企業(yè)將首批入駐企業(yè)公館園區(qū)。按照此前的計劃，年底首期工程基本建成后，將可容納200多家各類優(yōu)質企業(yè)。

在BOT模式中，萬科作為出資方將承擔項目的建設，而其所獲得的回報則為包括建設期在內的共計8年時間的運營權。記者以2.8萬平方米的辦公面積，以深圳目前超甲級寫字樓250元/平方米每月的租金水平來計算，這些辦公面積8年的租金回報也僅為6.72億元，與其8億元的投資額仍有差距，可見這一項目實際對于萬科可獲益的空間并不大。萬科深圳公司負責人也表示，參與前海BOT項目更多是出于公益性質，體現萬科的企業(yè)社會責任。

BOT或意在后續(xù)土地

據前海管理局發(fā)布的招商公告顯示，BOT期限暫定為8年（含建設期），將在12月7日前實現公建封頂以及展示區(qū)對外開放，項目竣工驗收時間為2014年6月底。

而對于企業(yè)公館的建設，萬科方面表示，企業(yè)公館項目規(guī)劃理念將體現三大創(chuàng)新――首先是觀念創(chuàng)新：企業(yè)公館園區(qū)倡導并貫徹合作、共贏的精神，關注公共空間的打造，在園區(qū)內營造共享、開放的氛圍。同時項目強調公共價值最大化的小鎮(zhèn)價值觀，建立入園企業(yè)共同遵守的園區(qū)規(guī)則，體現前海的公平、規(guī)范、開放、共享的精神。其次是技術創(chuàng)新：企業(yè)公館項目將采取綠色建造方式，力求不破壞環(huán)境、不拆改廢棄，追求項目長遠的低碳運營。萬科表示，項目將采用萬科建筑研究中心的多項綠色建造技術，包括工業(yè)化快速建造、零排放園區(qū)水景觀生態(tài)、立體綠化技術、太陽能光伏系統(tǒng)等。然后是可持續(xù)成長：雖然企業(yè)公館是BOT項目，但萬科仍然期望在項目中傳承前海精神和文脈，未來運營到期后，空間記憶仍可留存，建筑可以不需推倒重來。

在此前的萬科2013半年度業(yè)績媒體見面會上，萬科總裁郁亮曾表示，前海的每個地塊萬科都不會放棄，并且不光是前海，在深圳每塊土地萬科都會關注，都會參與。而對于前海此前競拍出讓的土地萬科為何沒有斬獲，郁亮表示，“前海的地規(guī)模比較大，地價也不算特別便宜，拿了之后會不會也被稱為地王？萬科會謹慎對待這個事情，合理出價”。

而在上述表態(tài)后，此次萬科以BOT的形式進入前海也被外界理解為萬科曲線進入前海所選擇的特別方式。聯(lián)系此前，華潤以BOT方式建設深圳灣體育中心“春繭”后獲得華潤總部大廈區(qū)域地塊，以及后續(xù)華潤深圳灣發(fā)展有限公司、華潤置地（深圳）發(fā)展有限公司、華潤萬家（深圳）發(fā)展有限公司三家聯(lián)合體以底價26.53億元競得深圳南山區(qū)一宗地塊的事例來看，萬科此次以BOT方式進入前?；蛞惨庠诤罄m(xù)前海的其他土地。

萬科加速布局產業(yè)項目

不僅如此，郁亮還在企業(yè)公館開工儀式上表示，萬科經過20多年發(fā)展，要從單純的住宅發(fā)展商變?yōu)橐粋€城市的配套服務商，而企業(yè)公館項目就是萬科戰(zhàn)略轉型的第一個落地項目。有業(yè)內分析則認為，這家中國最大的房地產開發(fā)企業(yè)也正借力此舉加速向城市配套服務商的轉變。

無獨有偶，就在萬科BOT項目開工的前一天，萬科通過競拍以近54億元的價格獲得南山留仙洞新型產業(yè)用地+商業(yè)服務業(yè)用地+綠地的地塊。按照土地出讓公告，這里是留仙洞總部基地首次出讓的三塊地，將建設研發(fā)用房、商業(yè)用地、商務公寓等。同時，這也是萬科在深圳首次獲得產業(yè)辦公用地。

而在這一地塊中，除62萬平方米的產業(yè)用房萬科將移交政府外，萬科也將獲得71萬平方米的物業(yè)用房來吸引戰(zhàn)略性新興產業(yè)的企業(yè)。深圳市委常委、常務副市長呂銳鋒表示，企業(yè)公館和留仙洞地塊萬科的參與都表明其對于深圳新興產業(yè)發(fā)展的參與熱情。

郁亮在開工儀式上表示，前海夢就是深圳夢，也是萬科夢。深圳經過30年的發(fā)展，到了一個歷史轉折點，面臨城市發(fā)展轉型的關鍵時刻，是巨大的挑戰(zhàn)，也是關鍵的機遇。前海承載深圳未來30年發(fā)展的探索和實驗任務，毫無疑問是主角。而企業(yè)公館是前海夢的開始，是從夢想到行動的開始，其是第一批落實的項目，會第一批迎接有志于來前海發(fā)展的企業(yè)，萬科將全力支持企業(yè)公館的開發(fā)建設，建造綠色、健康、低碳、可持續(xù)的國際一流的辦公項目和示范區(qū)。

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