協(xié)信地產(chǎn)赴港上市在即，亟需擴張拿地以儲備糧草。近日在重慶和昆明拿下總規(guī)模達數(shù)千畝的文化旅游項目用地，預計總投資近250億元。

在一線品牌房企頻繁涉足旅游地產(chǎn)之際，重慶本土的協(xié)信地產(chǎn)也開始“眼紅”了。

昨日（3月13日），《每日經(jīng)濟新聞》記者從協(xié)信地產(chǎn)官網(wǎng)獲悉，公司近日一舉在重慶和昆明拿下總規(guī)模達數(shù)千畝的文化旅游項目用地，預計總投資近250億元。

記者昨日致電并向協(xié)信地產(chǎn)品牌部發(fā)過采訪提綱，但其相關負責人一直未予回復。云南財經(jīng)大學某教授表示，協(xié)信昆明項目所在地的旅游資源優(yōu)勢并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產(chǎn)開發(fā)，后期關鍵要看如何打造，開發(fā)起來有一定的挑戰(zhàn)性。

相關人士還透露，協(xié)信地產(chǎn)年內(nèi)赴港上市在即，亟需擴張拿地以儲備糧草，目前公司除銀行貸款之外的融資動作頻繁，其成本壓力也值得深思。

250億元的大生意

據(jù)悉，協(xié)信地產(chǎn)在3月7日和3月9日分別與重慶永川區(qū)政府、昆明市富民縣政府簽訂合作協(xié)議，欲打造兩個文化旅游地產(chǎn)項目。

其中，昆明項目主要是在富民縣打造“中國昆明小水井苗族風情生態(tài)村”，總占地規(guī)模15000畝（10平方千米），其中建設用地4000畝，總建筑體量280萬平方米，總投資近200億。一期120畝建設用地已在今年2月競得。

此外，永川項目建設占地約900畝，是一個新古典風格旅游古城、高檔配套住宅項目，項目總投資約50億元。同時，協(xié)信將總投資約30億元，在永川打造30萬方的城市商業(yè)綜合體和精品酒店項目。

前者今年二月拿了地，有了實質(zhì)性進展。據(jù)昆明市國土局網(wǎng)站的信息顯示，今年2月，協(xié)信集團的子公司重慶協(xié)信遠匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣方式拿下富民縣兩宗土地，獲得土地面積分別為3.3335公頃、4.6735公頃土地，成交價分別為2250萬、3154.5萬，總價5404.5萬。

在云南財經(jīng)大學MBA教育學院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研看來，富民屬于昆明“半小時生活圈”范圍內(nèi)，有交通優(yōu)勢，同時作為農(nóng)業(yè)縣，其在環(huán)境和生態(tài)方面有一定優(yōu)勢，其短板在于當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)目前尚沒有形成一定規(guī)模。但由于早先已經(jīng)進駐昆明，對區(qū)域市場已經(jīng)有所了解，協(xié)信后期可能會將其目標客戶定位在昆明甚至全國。

“但作為旅游地產(chǎn)，協(xié)信項目當?shù)氐穆糜钨Y源優(yōu)勢并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產(chǎn)開發(fā)，后期關鍵看如何打造，開發(fā)起來有一定的挑戰(zhàn)性。”周大研分析說，其后期項目的定位和開發(fā)模式是尤為重要的。

重慶永川的旅游古城項目，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對其的看法也有著明顯差別。

重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅認為，永川當?shù)胤康禺a(chǎn)市場開發(fā)已經(jīng)較為成熟，并吸引了金科、恒大等品牌房企進駐，同時房價區(qū)間業(yè)在5000-9000元/平方米左右，“開發(fā)潛力還是較大。”

重慶當?shù)匾晃粰C構分析人士則認為，永川項目并無多好的旅游資源，購房人群也是當?shù)厝藶橹鳎?ldquo;這個項目后期可能更多以地產(chǎn)為主，昆明項目相對會好一些，對于協(xié)信來說，新進入一個領域，風險還是蠻大的。”

“協(xié)信此前在重慶主要在主城區(qū)，較少涉及到區(qū)縣項目開發(fā)，而且這次又是進入一個全新的領域，首次做，我認為風險肯定是有的，必然存在的。”前述機構人士認為。

在業(yè)內(nèi)人士分析看來，協(xié)信突然宣布進入文化旅游地產(chǎn)，這與目前協(xié)信正快速擴張和謀求上市有很大聯(lián)系。

擴張與內(nèi)控

在連獲上述兩項目之前的幾天前，協(xié)信還在上海拿下了一幅地塊。協(xié)信集團自去年以來的快速擴張由此可見一斑。

據(jù)悉，今年3月6日，協(xié)信地產(chǎn)以2.85億元順利取得上海祝橋空港工業(yè)開發(fā)區(qū)的浦東空港國際總部經(jīng)濟園項目一期建設用地，用地面積204.8畝。

這是協(xié)信地產(chǎn)在不到一年時間內(nèi)第三次在上海拿地。資料顯示，去年8月22日出讓的閔行區(qū)虹橋商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)12號地塊，被來自重慶的協(xié)信集團以底價13億元摘得。時隔一個月的9月20日，協(xié)信集團又摘得閘北區(qū)474街坊1丘地塊。

事實上，自2011年起，協(xié)信在土地擴張上一直是高歌猛進。

據(jù)相關媒體報道稱，2011年下半年到去年10月左右，協(xié)信在土地上的資金投入已超70億元。第三方機構數(shù)據(jù)顯示，在“2011年重慶土地市場明星企業(yè)”排行榜一欄中，協(xié)信地產(chǎn)當年成交土地1414畝，成交金額約45.3億元，排名第一。

而協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明今年1月份接受媒體采訪時公開表示，“去年協(xié)信新增土地規(guī)模大約300萬平方米。”

2013年，協(xié)信正盼望進入包括北京在內(nèi)的更多城市。“我們將很快在北京拿地,目前正在洽談中。在北京是很不容易拿到純住宅用地的,我們的方向主要是商業(yè)或者工業(yè)基地等項目。”劉愛明彼時稱，“我們希望到今年年底能進入12個城市，其實我們也不想一下子進入太多城市，畢竟發(fā)展太快了不一定是好事，這對管理上是一種挑戰(zhàn)。”

據(jù)悉，從2009年開始，協(xié)信走出深耕多年的重慶大本營，開始布局全國，現(xiàn)已進駐蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、鎮(zhèn)江等大中型城市。目前，協(xié)信正在關注北京、杭州、長沙等國內(nèi)重點城市。

與外部的快速擴張相對應，協(xié)信也希望通過內(nèi)部的管控實現(xiàn)企業(yè)的良好運轉(zhuǎn)。相應大動作是成立了獨立的事業(yè)部。

去年3月，協(xié)信地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部成立。6月份，協(xié)信集團成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部。“這標志著協(xié)信集團精品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大核心產(chǎn)品線的戰(zhàn)略布局完成。”協(xié)信官網(wǎng)如此表述。

協(xié)信的快速擴張和多條產(chǎn)業(yè)鏈布局，在外界看來，是其為最終籌劃上市做相應準備。

正合地產(chǎn)重慶機構研究部一位負責人認為，協(xié)信布局多個產(chǎn)業(yè)，是對其的業(yè)務鏈進行擴充，從而開始積累可沉淀性的資產(chǎn)，包括商業(yè)和產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。“商業(yè)和產(chǎn)業(yè)事業(yè)部成立，也許是為上市做準備。”

重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅也認為，過去這兩三年，協(xié)信在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)尤為突出，但對于它來講，將來想要上市，是需要多元化的。同時，籌備上市需要足夠的土地資源，也就決定了協(xié)信必須的快速擴張，從而最后上市解決資金問題。

高額融資承壓考驗IPO

協(xié)信地產(chǎn)的拿地擴張早在兩年前已顯露無遺，不過在其赴港上市越發(fā)逼近之時顯得尤為急迫，而支撐其攻城略地的是相對密集的融資行動，尤其是借助房地產(chǎn)信托。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從用益信托網(wǎng)獲悉，協(xié)信地產(chǎn)最新發(fā)行的一筆信托計劃在2013年2月，這是協(xié)信與五礦信托合作成立的“協(xié)信中國基金集合資金信托計劃（一期）”，信托計劃資金將用于向協(xié)信中國項下的企業(yè)或項目進行股權投資，發(fā)行規(guī)模達9億元，發(fā)行期限2年，預期年息率9.2-11%。

而此前的2011年7月，協(xié)信地產(chǎn)與五礦信托合作發(fā)行了10億元的“協(xié)信城市發(fā)展基金集合資金信托計劃”，募集資金將用于向重慶協(xié)信集團城市建設發(fā)展有限公司進行增資擴股，發(fā)行期限為2年，預期年息率10-13%，實際募資8.89億元。

更早些時候，華潤信托2010年曾向協(xié)信地產(chǎn)旗下公司推出了“華潤信托?鼎新3號集合資金信托計劃”，募資4億元，信托發(fā)行期限2年，預期年息率9-10%。

華西證券某地產(chǎn)信托分析師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前信托融資已成為不少房企的主要融資渠道之一，雖然信托成本比銀行貸款息率高幾個點，但對于高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是可以犧牲的部分利潤，尤其是那些快速擴張的房企，更是如此。

事實上，自2011年“史上最嚴”的樓市調(diào)控以來，A股市場幾乎關閉了內(nèi)地房企的融資閘門，而房地產(chǎn)類的銀行貸款也被收緊，這使房地產(chǎn)信托投資基金或海外融資成為大量房企重要的融資渠道。據(jù)相關媒體報道稱，截至去年10月，協(xié)信地產(chǎn)為了快速擴張，在海外融資近100億元，年息率逾20%。不過，協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明否認了高息融資一說。

據(jù)了解，去年2月以來，中海地產(chǎn)發(fā)行5億美元債券，碧桂園完成融資配股12.9億港元，9月龍湖地產(chǎn)配股融資4億美元等。其中，龍湖地產(chǎn)的融資成本僅為6.875%的年息率。上述地產(chǎn)信托分析師表示，目前海外融資成本并不高，甚至還略有下降。

無獨有偶，同處于重慶的金科地產(chǎn)為了提升業(yè)績，也不斷地拿地擴張與信托融資，去年在重慶斬獲80多億元，而協(xié)信地產(chǎn)在重慶收獲60多億元。目前，坊間傳言金科地產(chǎn)仍顯資金饑渴，相關人士表示，協(xié)信地產(chǎn)的情況也差不多，融資是必然的，其中包括赴港上市。

協(xié)信地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司與上海中城聯(lián)盟投資、漢威基金、宏?資本、華潤信托、興業(yè)信托與五礦信托等均有資本合作。據(jù)悉，早在2009年，漢威基金就向重慶“協(xié)信城”投資了幾個億的資金，緩解了協(xié)信地產(chǎn)項目在金融危機背景下的資金饑渴。

曾多次接觸協(xié)信地產(chǎn)的重慶媒體某地產(chǎn)記者表示，協(xié)信地產(chǎn)進入赴港上市的時間表，為獲得投資者的青睞而首發(fā)股票成功，儲備大量土地是必備的，但拿地資金需要多方籌措。

用益信托首席分析師李?表示，針對某些房企一手通過信托融資、一手大范圍買地的行為，并不一定會導致還款風險，關鍵還是要結合該公司具體運營情況、自身實力等多種因素綜合考慮。信托融資可能會對協(xié)信地產(chǎn)赴港上市造成一些影響，但最根本的還是要看其是否符合IPO的門檻。

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