旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于土地資源，旅游建設項目的大量增加勢必占用大量土地。我國的土地資源極度缺乏，隨著經濟的發(fā)展和城市化水平的提高，建設用地數(shù)量急劇上升，用地緊張的局勢日益加劇。因此，如何發(fā)揮有限旅游用地的最大效益顯得尤為重要。綠維文旅梳理了我國旅游用地利用存在的問題，提出了旅游用地的管理對策，并列舉了基于旅游用地的七大開發(fā)模式。

一、旅游用地的含義及利用特征

（一）旅游用地的含義

旅游用地是旅游區(qū)內最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種土地的總和。

狹義的旅游用地是指縣級以上人民政府批準公布確定的各級風景名勝區(qū)內的全部用地，供人們進行旅游活動，具有一定經濟結構和形態(tài)的旅游對象地域組合。

廣義的旅游用地就是旅游業(yè)用地，即在旅游目的地內為旅游者提供游覽、觀賞、知識、樂趣、度假、療養(yǎng)、娛樂、休息、探險、獵奇、考察研究等活動的土地。

（二）旅游用地的利用特征

基于旅游產業(yè)涉及面廣，聯(lián)動產業(yè)較多，旅游用地呈現(xiàn)出區(qū)位性、多樣性、綜合性、營利性、關聯(lián)性五大利用特征。

二、我國旅游土地利用存在的問題

我國正處于旅游業(yè)快速發(fā)展時期，旅游區(qū)數(shù)量和用地規(guī)模急劇擴張，而且新增加的旅游區(qū)大多位于城郊和鄉(xiāng)村，出現(xiàn)了旅游開發(fā)定位不準，景觀和產品創(chuàng)新不足，導致土地污染、土地粗放利用和管理混亂等嚴重問題。同時，由于法律、政策和管理上的缺陷，一些旅游用地獲取不規(guī)范，有些旅游項目建設用地涉及農地轉用和土地征用，旅游開發(fā)采用“以租代征”方式，甚至以旅游開發(fā)為名，進行變相圈地，從事工業(yè)招商和高檔別墅開發(fā)。

除此之外，我國旅游用地還存在其他一些問題，包括以下三方面：

第一，由于旅游區(qū)土地利用類型多樣、功能重疊，以及土地價格評估、基準地價評價體系和價格機制尚未形成等原因，旅游區(qū)土地的出讓或租賃價格較低，導致許多景區(qū)投資短缺、土地閑置和利用率低。

第二，有些景區(qū)沒有制訂規(guī)劃或規(guī)劃沒有得到有效實施，造成旅游區(qū)建設布局和結構不合理，景點建設城市化，旅游資源破壞及土地污染、水土流失等生態(tài)環(huán)境問題。

第三，由于制度、法律、政策和管理體制上還存在各種缺陷，旅游區(qū)常出現(xiàn)多頭管理、執(zhí)法不嚴、土地產權不明確、管理混亂等問題，加劇了旅游區(qū)土地利用的各種矛盾。

三、旅游用地管理對策

（一）增強旅游用地的復合功能

首先，加強對已開發(fā)旅游用地和新旅游用地的復合利用。旅游用地除旅游功能外，還應結合經濟作物、藥材、花卉、養(yǎng)殖業(yè)等的生產進行綜合利用，如在山地旅游綠化地內栽種珍稀植物、種植藥材、茶樹、果樹，在水域可適當種植蓮藕、養(yǎng)魚、養(yǎng)鴨等。其次，加強非旅游業(yè)用地（如工業(yè)、農業(yè)及其他特殊用地）向旅游用地的轉化，實現(xiàn)旅游用地資源的多重立體利用。

（二）加強未利用地向旅游用地轉化

除少量的設施建設用地外，旅游業(yè)中所必備的大量游覽線路、活動場所、景點，均是對自然資源、土地資源的充分利用。一般情況下無法在其他領域中利用的溪流、溶洞、巖石、沙漠等資源，均可在旅游業(yè)中發(fā)揮長處。旅游開發(fā)對這些天然事物的研究和價值挖掘做出了新的詮釋，可謂物盡其用。

（三）搞好旅游區(qū)用地規(guī)劃

把地方旅游業(yè)建設納入到土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃中。正確處理城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與景區(qū)規(guī)劃、旅游發(fā)展總體規(guī)劃的關系。把城鎮(zhèn)規(guī)劃與旅游規(guī)劃融為一體，把風景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)的開發(fā)建設和生態(tài)保護結合起來。

四、基于旅游用地的項目開發(fā)模式

（一）現(xiàn)代農業(yè)莊園

現(xiàn)代農業(yè)莊園是以現(xiàn)代化農業(yè)生產為基礎，以現(xiàn)代旅游經營服務理念和管理方式為支撐，以滿足游客多元化需求和旅游消費轉型升級為目標，依托莊園自然和人文資源深度開發(fā)集旅游觀光、休閑度假、健康養(yǎng)老、科普文化等多種功能于一體，并形成多種形態(tài)的旅游產業(yè)集聚區(qū)和旅游綜合體。

莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上影響度假的品質。在實際開發(fā)中，農業(yè)莊園可根據(jù)實際情況開發(fā)為農業(yè)產業(yè)化莊園、農業(yè)文化娛樂莊園、農業(yè)養(yǎng)生度假莊園、農業(yè)觀光采摘莊園等。

（二）溫泉會都模式

溫泉已經成為全國休閑開發(fā)的超級熱門，它對旅游房地產的開發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的地產開發(fā)的會都模式在市場取得了巨大的成功。

由于有會議經營的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動型休閑地產，升值空間非常明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，通常?ldquo;先售后租”的產權式物業(yè)來操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開發(fā)中，必將繼續(xù)大放異彩。

（三）文化度假酒店綜合體模式

具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，對地產的開發(fā)有著突出的帶動作用。例如，悅榕莊酒店、安縵酒店以生態(tài)別墅或古村落為載體，強調與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗。

（四）休閑Mall 模式

對于位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，一般采用休閑Mall——城市綜合體的發(fā)展模式，如萬達廣場。就是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV 等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個獨具吸引力的區(qū)域性休閑消費中心——休閑Mall，然后帶動寫字樓和住宅地產的開發(fā)，此種模式，可以稱之為城市中心區(qū)休閑地產模式。

（五）主題文化小鎮(zhèn)模式

主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心都是創(chuàng)造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構建旅游平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮(zhèn)外圍的旅游地產，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經成為很多旅游古鎮(zhèn)進行休閑化升級與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。

（六）特色景區(qū)綜合體模式

這里所說的特色景區(qū)，包括主題公園或休閑景區(qū)。主題公園帶動模式，以華僑城和迪士尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發(fā)，已經成為業(yè)界經典。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發(fā)成功，其開發(fā)效益回報將會非?？捎^，對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

（七）多元休閑綜合體模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目，往往將幾種模式綜合起來，形成一個多元休閑綜合體模式。如東部華僑城，立足生態(tài)基礎，以多元文化為內涵，將特色景區(qū)、高爾夫球場、主題文化小鎮(zhèn)、溫泉水療SPA、文化度假酒店及大型演繹項目綜合起來，構筑了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力地帶動了休閑地產板塊——天麓大宅的開發(fā)，使之成為中國南部品質最高、售價最高的旅游地產產品之一。

封圖及配圖來源圖蟲