嚴厲的限購令，高額的貸款利率。大部分房企面臨銀行貸款和金融困難的壓力。購房者面臨買與不買的無奈選擇局面,陷入觀望與被動的情緒。今年第四季中國房地產(chǎn)市場面臨“微調(diào)”。因為經(jīng)濟開始“微調(diào)”了，房地產(chǎn)調(diào)控也開始“微調(diào)”了，但是唯一“不微調(diào)”還是房價。
　　住宅市場“被降價”的同時，很多的房企老大們將目標紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，意圖抓住商業(yè)地產(chǎn)這跟救命稻草來緩解自己的資金壓力，從而帶動了很多投資者跟風，將商業(yè)地產(chǎn)作為自己的投資目標。但是，面對從未涉及過的商業(yè)地產(chǎn)，投資者紛紛遲疑，該選擇什么類型的商業(yè)地產(chǎn)才能將風險降到最低呢?
　　商業(yè)地產(chǎn)對運營、后期管理的要求非常高，因此在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候，對微觀研究很重要，投資偏差對回報率的影響會非常大。
　　今年8月，上海銀監(jiān)局下發(fā)《關于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示的通知》，明確要求上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這也意味著，上海停止對商業(yè)用房期房放貸。
　　這個通知可以充分體現(xiàn)出一點，就是投資商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)房要比期房風險小的多。買期房，有較多的房源可以選擇，其風險也具備很大的不確定性。比如開發(fā)商為了及時收回資金，往往前期過度炒作理念或帶有欺騙性。這樣對于購買寫字樓期房的投資人，面臨的問題是，開發(fā)商的實力和信譽如何決定期房能否兌現(xiàn)承諾。與期房相比，現(xiàn)房對投資者而言，誘惑更大：首先，品質(zhì)看得見，讓消費者規(guī)避了購房風險，掌握主動權。其次，準現(xiàn)房銷售減少了等待時間，節(jié)省了利息支出。再次，投資現(xiàn)房，節(jié)省了時間、資金和人力成本，實現(xiàn)早投資早受益，還貸壓力明顯比買期房小的多。
　　十年前，萬科賣掉萬佳百貨專攻住宅，成了今天中國商品住宅的老大，但同時也面臨眾多強勁對手的挑戰(zhàn)。而萬達一頭扎進了商業(yè)地產(chǎn)領域，成就了今天中國商業(yè)地產(chǎn)領域的霸主。在當今已入寒冬的樓市下，萬達的表現(xiàn)無疑讓人側(cè)目。而其成功的方式則是依靠一點――城市綜合體?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。而萬達在這一模式的發(fā)展下雖然也受到了限購令的影響，其每個項目的住宅公寓的銷售狀態(tài)還是樂觀的。
　　這種涵蓋眾多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”，無疑也成為目前最受追捧的商業(yè)地產(chǎn)組合形態(tài)。集購物、餐飲、娛樂等休閑功能集于一體，通過資源的整合，同時滿足酒店跟住宅所需要的各種生活設施，唐山萬達主推的酒店商務區(qū)概念就非常被消費者認可。
　　一直以來，地產(chǎn)市場上都存在一個“商住倒掛”的現(xiàn)象，即住宅地產(chǎn)的價格高于商業(yè)地產(chǎn)，當商業(yè)地產(chǎn)接過住宅大旗，當整個房地產(chǎn)市場都在以“商業(yè)地產(chǎn)”為突圍的方向之時，以綜合體形式出現(xiàn)的酒店商務區(qū)的綜合物業(yè)，或許才是未來投資者風險較小的安全投資港灣。

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